Simulador de consórcio: a parcela, o total e o custo no tempo.
O simulador de consórcio imobiliário calcula a parcela, o total pago, com a correção que você informar, e o custo equivalente ao ano, sem correção. Ele começa com a taxa média e o prazo médio dos grupos de imóveis de 2024, pelo Banco Central, e não substitui a proposta da administradora.
- Parcela
- Fundo comum, taxa e fundo de reservaRegra
- Taxa inicial
- 20,8%, média dos grupos de 2024Contrato
- Prazo inicial
- 217 meses, média dos grupos de 2024Contrato
- Correção
- O índice que você informarContrato
- Lance embutido
- Sai do crédito e quita parcelasRegra
- Data da contemplação
- Hipótese sua, sem previsãoVocê
Regra: Lei 11.795/2008, art. 27, e Resolução BCB nº 285/2023, arts. 13 e 19. Taxa e prazo médios: Panorama do Sistema de Consórcios do Banco Central, data-base de dezembro de 2024.
Simule a sua carta.
Os campos começam com a taxa média de administração e o prazo médio dos grupos de imóveis formados em 2024, pelo Banco Central, e com fundo de reserva de 2%, premissa. Troque pelos números da proposta que você recebeu. O mês da contemplação é uma hipótese sua: ninguém sabe quando ela vai acontecer.
Simulação educativa, refeita no seu navegador com as fórmulas descritas abaixo. Valores sem correção estão em moeda de hoje. Não inclui seguro, antecipação de taxa nem a análise de crédito da administradora, e não prevê a data da contemplação. A proposta da administradora e o contrato do grupo trazem os números do seu caso.
Quatro contas, todas à vista.
A parcela do consórcio é a soma da parte do fundo comum, da taxa de administração e do fundo de reserva, todos em percentual do valor da carta, divididos pelo prazo. O resto da simulação parte daí.
Carta vezes 1 mais a taxa de administração mais o fundo de reserva, dividido pelo prazo. R$ 800 mil vezes 1,228, dividido por 217, dá R$ 4.527.
Com correção estimada, cada parcela sobe pelo índice informado, mês a mês desde a primeira. O índice real é o do contrato e pode até reduzir os valores.
O lance sai do crédito: a carta menos o lance é o que chega ao imóvel. O valor do lance quita parcelas futuras, e o simulador mostra a parcela reduzida depois dele.
A taxa ao ano que iguala as parcelas pagas ao crédito recebido no mês da contemplação que você escolheu, sem correção. Contemplado tarde, ou com lance embutido alto, pode não haver taxa que iguale: com os valores iniciais, isso acontece a partir do mês 70, quando o custo pesa mais do que a antecipação do crédito.
Lei 11.795/2008, arts. 24 e 27; Resolução BCB nº 285/2023, arts. 12, 13 e 19
O que o simulador não mostra
A data. A contemplação depende de sorteio ou lance e do dinheiro do grupo. O mês do simulador é uma hipótese para você ver o efeito do tempo, não uma previsão.
Seguro e antecipação. Seguro, quando o contrato prevê, e taxa cobrada na adesão mudam a parcela e o primeiro desembolso. Some os dois com os números da proposta.
A análise. Contemplado, você passa pela análise de capacidade de pagamento, documentos e garantias antes de o dinheiro ir para o vendedor do imóvel.
O fundo de reserva que sobra. O simulador conta o fundo de reserva como custo inteiro. Se sobrar saldo no encerramento do grupo, ele é rateado entre os consorciados ativos.
Ninguém pode prometer em que assembleia a sua cota será contemplada. Sorteio é sorteio, e o lance depende das outras ofertas e do dinheiro do grupo. Desconfie de simulação que já vem com a data marcada.
Para entender cada parte da parcela, veja o guia consórcio imobiliário e a página sobre taxa de administração. A comparação com o financiamento, com as taxas do Banco Central, está em consórcio ou financiamento. As normas citadas valem para grupos constituídos a partir de 1º de julho de 2024.
A simulação é o começo, a decisão é a conta inteira.
Sou Adriano Teles, Estrategista Financeiro, empresário, sócio da W1 e fundador do escritório W1 Brasília. Atuo no mercado financeiro desde 2008.
Antes de qualquer contrato, olho a compra dentro do seu patrimônio: qual imóvel faz sentido, quando você precisa dele, qual parcela cabe sem travar seus investimentos e qual caminho, entre consórcio, financiamento e compra à vista, custa menos no total para o seu prazo.
Quando o consórcio entra no plano, a análise compara administradoras autorizadas pelo Banco Central, como CNP Consórcio, Caixa Consórcio, Embracon, Porto, Magalu e Banco do Brasil, e você confere a administradora, o grupo e as condições do contrato antes de assinar qualquer coisa.
Dúvidas sobre a simulação de consórcio.
As respostas usam a taxa e o prazo médios do Banco Central para imóveis em 2024 e fundo de reserva de 2%, premissa. A proposta da administradora traz os números do seu caso.
Como calcular a parcela do consórcio?
Some ao valor da carta a taxa de administração e o fundo de reserva, em percentual da carta, e divida pelo prazo. Com R$ 800 mil, taxa de 20,8%, fundo de 2% e 217 meses, a parcela fica em R$ 800 mil vezes 1,228 dividido por 217, cerca de R$ 4.527 por mês antes da correção. Seguro, quando houver, entra por cima.
Qual o valor da parcela de um consórcio de 500 mil?
Com a taxa média de 20,8% e o prazo médio de 217 meses dos grupos de imóveis de 2024, mais fundo de reserva de 2%, premissa, a parcela de uma carta de R$ 500 mil fica em torno de R$ 2.829 por mês antes da correção. Em 180 meses e taxa de 20%, como na página de consórcio de 1 milhão, sai em R$ 3.389.
Consórcio imobiliário tem juros?
O consórcio não cobra juros pelo crédito, mas cobra taxa de administração, fundo de reserva e seguro quando o contrato prevê, com correção pelo índice do contrato. Multa e juros de mora podem ser cobrados no atraso, se o contrato prever (Lei 11.795/2008, art. 28).
Qual é o prazo médio de um consórcio de imóvel?
Nos grupos de imóveis formados em 2024, o prazo médio foi de 217 meses, pouco mais de 18 anos, e a taxa média de administração foi de 20,8%, pelo Panorama do Sistema de Consórcios do Banco Central (data-base de dezembro de 2024).
O simulador mostra quando vou ser contemplado?
Não, e nenhum simulador honesto mostra. A contemplação depende de sorteio ou lance, das outras ofertas e de haver dinheiro suficiente no grupo (Lei 11.795/2008, arts. 22 e 23). O mês do simulador é uma hipótese para você ver como a data muda o custo.
O que é o custo equivalente ao ano?
É a taxa ao ano que iguala as parcelas pagas ao crédito recebido no mês da contemplação, sem correção. Com os valores iniciais do simulador, contemplado no mês 36, ela fica em cerca de 3,7% ao ano. Quanto mais tarde a contemplação, maior o custo, até o ponto em que não há taxa que iguale.
Como simular com lance embutido?
Informe o percentual do lance no campo de lance embutido. O simulador desconta o lance do crédito que chega ao imóvel, mantém a taxa sobre a carta inteira e mostra a parcela reduzida depois do lance, no mês de contemplação escolhido. A conta completa está em lance embutido no consórcio.
Como funciona a análise da aquisição?
Você preenche um formulário curto sobre o que pretende comprar, o prazo que tem e o seu momento financeiro. Ele ajuda a entender o seu caso e direcionar o próximo contato. Escopo e condições são apresentados antes de qualquer contratação.
Fontes
Publicado em . Textos legais e Panorama do Sistema de Consórcios lidos em 14 de outubro de 2026. Os valores iniciais foram conferidos por código na mesma data.
A Resolução BCB nº 285/2023 vale para grupos constituídos a partir de 1º de julho de 2024. Grupos anteriores seguem as regras da época, com as exceções da própria resolução (arts. 56, 57 e 59).
- Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, que dispõe sobre o sistema de consórcio, arts. 22, 23, 24, 27 e 28.
- Resolução BCB nº 285, de 19 de janeiro de 2023, sobre a constituição e o funcionamento dos grupos de consórcio, no texto consolidado do Banco Central, com as alterações da Resolução BCB nº 362, de 14 de dezembro de 2023, arts. 12, 13, 19 e 37.
- Panorama do Sistema de Consórcios, do Banco Central, data-base de dezembro de 2024, seção de taxa de administração (taxa média e prazo médio dos grupos de imóveis constituídos no ano).
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Conte qual imóvel você quer, o prazo que tem e o seu momento financeiro. Vamos comparar consórcio, financiamento e compra à vista no total, no tempo e no que cada um pede do seu capital.
O formulário é o primeiro passo, não uma contratação. Para entender o consórcio em detalhe, leia o guia consórcio imobiliário: como funciona e quando vale a pena.