Ganho de capital no imóvel: faça a conta antes de vender.
O ganho de capital na venda de imóvel é tributado de 15% a 22,5% sobre a diferença entre venda e custo, com redução que cresce com o tempo de posse. O ganho na venda de imóvel residencial pode ficar isento, no todo ou em parte, com a compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias.
- Alíquota
- 15% até R$ 5 milhões de ganho, até 22,5% acima de R$ 30 milhõesRegra
- Base
- Venda menos custo, reduzida pelo tempo de posseRegra
- Reinvestimento
- Isenção na compra de residencial em até 180 diasRegra
- Único imóvel
- Isenção até R$ 440 mil, sem outra alienação em cinco anosRegra
- Prazo
- Último dia útil do mês seguinte ao recebimentoRegra
- Venda
- Preço, data e destino do dinheiroVocê
Regra: Leis 7.713/1988, 8.981/1995, 9.250/1995 e 11.196/2005. Você: as decisões da venda, com o contador.
Ganho, redução, alíquota e prazo.
Para a pessoa física, o lucro na venda de um imóvel tem tributação própria, separada da declaração anual. A conta tem quatro peças, todas na lei.
É a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. O custo é o valor pago pelo imóvel; sem valor pago, a lei usa outro, como o da avaliação no inventário ou arrolamento. A contribuição de melhoria entra no custo.
O ganho é multiplicado por dois fatores. O FR1 é 1 dividido por 1,0060 elevado aos meses de posse entre a compra, ou janeiro de 1996 se ela for anterior, e novembro de 2005. O FR2 é 1 dividido por 1,0035 elevado aos meses entre dezembro de 2005, ou o mês da compra se for posterior, e o mês da venda.
15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Cada alíquota vale só para a parcela dentro da sua faixa.
O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, apurado à parte: não entra na base da declaração de ajuste e não se compensa com o imposto dela. Na venda a prazo, o ganho é tributado na proporção de cada parcela recebida.
Lei 7.713/1988, arts. 16 e 21; Lei 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei 13.259/2016; Lei 11.196/2005, art. 40
O que isso muda na prática
O tempo de posse pesa. Um imóvel comprado em março de 2012 chega a outubro de 2026 com fator de cerca de 0,54: a base do imposto cai quase pela metade.
A data do dinheiro conta. O prazo corre a partir do mês em que o valor entra. Na venda parcelada, cada parcela tem o seu mês e o seu imposto.
O imposto não espera a declaração. Ele vence no mês seguinte ao recebimento, e o caixa da venda precisa reservar esse valor.
Quando o imposto cai, ou zera.
A lei prevê isenções e reduções com condições próprias. Cada uma depende de fatos do seu caso: o tipo de imóvel, o valor, o que mais está no seu nome e o que você faz com o dinheiro.
Fica isento o ganho da pessoa física residente no Brasil que vende imóvel residencial e, em até 180 dias da celebração do contrato, aplica o valor da venda na compra de imóvel residencial no Brasil. Aplicação parcial isenta só a parte aplicada. O benefício vale uma vez a cada cinco anos.
Fica isento o ganho na venda do único imóvel que a pessoa possui, com valor de venda de até R$ 440 mil, se não houve outra alienação nos últimos cinco anos.
Imóvel comprado até 1988 tem um percentual de redução sobre o ganho pelo ano da compra: 5% para 1988, mais 5 pontos a cada ano anterior, até 100% para compras até 1969.
Quem optou por atualizar o valor do imóvel pela Lei 14.973/2024 e vende antes de 15 anos da atualização tem cálculo próprio, que considera só parte do valor atualizado, conforme o tempo decorrido.
Lei 11.196/2005, art. 39; Lei 9.250/1995, art. 23; Lei 7.713/1988, art. 18; Lei 14.973/2024, arts. 6º e 8º
Os cuidados de cada isenção
Residencial para residencial. A isenção dos 180 dias exige imóvel residencial na venda e na compra. Com mais de uma venda, o prazo conta do primeiro contrato.
Condição não cumprida custa mais. Se o imóvel não for comprado no prazo, o imposto é exigido com juros contados a partir do segundo mês depois do recebimento. Se ele não for pago em até 30 dias depois do fim dos 180 dias, vem também multa, contada do mesmo mês.
Único imóvel é único mesmo. Com outro imóvel no nome, ou com outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos, como venda, doação ou permuta, essa isenção não se aplica.
Uma venda de R$ 1,6 milhão, três destinos para o dinheiro.
Premissas declaradas: imóvel residencial comprado em março de 2012 por R$ 600 mil e vendido em outubro de 2026 por R$ 1,6 milhão, à vista, por pessoa física residente no Brasil; custo igual ao valor pago, sem benfeitorias nem outros acréscimos; 175 meses de posse no fator FR2, de março de 2012 a outubro de 2026; vendedor com outros imóveis e sem uso da isenção dos 180 dias nos últimos cinco anos; na aplicação parcial, a parte tributada é proporcional ao valor não aplicado, sobre o ganho já reduzido.
| Critério | A: não compra outro imóvel | B: compra imóvel residencial de R$ 1,2 milhão em até 180 dias | C: compra imóvel residencial de R$ 1,6 milhão em até 180 dias |
|---|---|---|---|
| Ganho antes da redução | R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 |
| Fator de redução pelo tempo de posse (175 meses) | 0,5426 | 0,5426 | 0,5426 |
| Ganho depois da redução | R$ 542.574 | R$ 542.574 | R$ 542.574 |
| Valor da venda não aplicado em imóvel residencial | R$ 1,6 milhão, 100% | R$ 400 mil, 25% | Zero |
| Base tributável | R$ 542.574 | R$ 135.644 | Zero |
| Imposto a 15% | R$ 81.386 | R$ 20.347 | Zero: ganho isento |
| Imposto sobre o ganho de R$ 1 milhão | 8,1% | 2,0% | Zero |
Valores em reais correntes, sem correção. Conta refeita por código em 18 de outubro de 2026, com as premissas acima. Sem o fator de redução, o imposto do caso A seria de R$ 150 mil. Um mês a mais ou a menos na contagem da posse muda o imposto do caso A em cerca de R$ 285.
O que a conta mostra
O tempo de posse tira cerca de 46% da base em todos os casos. No caso B, a compra de R$ 1,2 milhão isenta três quartos do ganho reduzido, e o imposto cai de R$ 81.386 para R$ 20.347. No caso C, o valor inteiro vai para outro imóvel residencial no prazo, e o ganho fica isento.
O que a conta não mostra
O que mais entra no custo. Benfeitorias e outras despesas que a regulamentação da Receita admite, com comprovante, aumentam o custo e reduzem o ganho. Quem confere é o contador.
Imóvel mais antigo. Comprado em janeiro de 2000 por R$ 200 mil e vendido em outubro de 2026 por R$ 1,2 milhão, o ganho de R$ 1 milhão passa pelos dois fatores, cerca de 0,658 e 0,417, e a base cai para cerca de R$ 275 mil: imposto perto de R$ 41 mil.
Os custos da compra seguinte. No reinvestimento, a compra do novo imóvel tem ITBI, cartório e registro, que entram no plano, não nesta conta.
O que olhar com o contador e no plano.
A apuração do imposto é do seu contador. O plano financeiro decide o destino do dinheiro, e o imposto é uma das contas dessa decisão.
Escritura, recibos e comprovantes de benfeitorias sustentam o custo. O que não se comprova pode ficar fora da conta, e o ganho tributável sobe.
Os 180 dias da isenção contam da celebração do contrato de venda. Com mais de uma venda, contam do primeiro contrato.
Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias pode isentar o ganho, no todo ou em parte, mas o novo imóvel precisa servir ao plano: moradia, renda, liquidez e sucessão olhadas juntas.
Reinvestir para não pagar imposto pode prender em imóvel um dinheiro que o plano usaria de outra forma. A conta inteira vem antes.
O plano olha a venda junto com caixa, investimentos e sucessão. Veja o que faz um planejador financeiro.
Para quem tem renda alta, a tributação mínima de 2026 está em tributação de dividendos, e a escolha da previdência em PGBL ou VGBL.
O imposto é uma linha da venda, não a venda.
Sou Adriano Teles, Estrategista Financeiro, empresário, sócio da W1 e fundador do escritório W1 Brasília. Atuo no mercado financeiro desde 2008.
Meu trabalho é o plano: fluxo de caixa, proteção, investimentos, previdência e sucessão olhados em conjunto, com a conta de cada decisão. A apuração do imposto é do seu contador; o plano mostra o que a venda e o destino do dinheiro mudam no seu patrimônio.
O que perguntam sobre ganho de capital na venda de imóvel.
Respostas com a regra de cada uma. A apuração do seu caso é do seu contador.
Quanto é o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel?
Para pessoa física, 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Um ganho tributável de R$ 6 milhões paga R$ 925 mil: 15% sobre R$ 5 milhões e 17,5% sobre R$ 1 milhão. A base é o ganho já reduzido pelos fatores do tempo de posse.
Como funciona a isenção de 180 dias?
A pessoa física residente no Brasil que vende imóvel residencial fica isenta se, em até 180 dias da celebração do contrato, aplicar o valor da venda na compra de imóvel residencial no Brasil. Aplicação parcial isenta só a parte aplicada, e com mais de uma venda o prazo conta do primeiro contrato. O benefício vale uma vez a cada cinco anos.
Vendi meu único imóvel. Pago imposto?
Fica isento o ganho na venda do único imóvel que a pessoa possui, com valor de venda de até R$ 440 mil, se não houve outra alienação nos últimos cinco anos. Acima desse valor, com outro imóvel no nome ou com outra alienação nos últimos cinco anos, vale a regra geral, com a redução pelo tempo de posse e a isenção dos 180 dias, se couber.
Qual é o prazo para pagar o imposto?
Até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. Na venda a prazo, o ganho é tributado na proporção de cada parcela recebida, no mês seguinte a cada recebimento. O imposto é apurado à parte e não se compensa com o da declaração anual.
Imóvel comprado há muito tempo paga menos?
Sim. Os fatores de redução diminuem a base a cada mês de posse desde 1996, e imóvel comprado até 1988 tem ainda um percentual de redução pelo ano da compra, até 100% para compras até 1969. Um imóvel comprado em janeiro de 2000 por R$ 200 mil e vendido em outubro de 2026 por R$ 1,2 milhão tem o ganho de R$ 1 milhão reduzido a cerca de R$ 275 mil.
O ganho de capital entra na tributação mínima de 2026?
Não. A Lei 15.270/2025 tira da base da tributação mínima os ganhos de capital, salvo os de operações em bolsa ou em mercado de balcão organizado tributadas pelo ganho líquido. O ganho na venda do imóvel segue a tributação própria desta página. As regras do mínimo estão em tributação de dividendos.
Imóvel herdado: qual é o custo para calcular o ganho?
No imóvel herdado, o custo é o valor pelo qual o bem passou ao herdeiro no inventário: o da declaração de bens de quem morreu ou o de mercado. Se a transferência for a valor de mercado, a diferença sobre o valor da declaração paga imposto de 15%, a cargo do espólio. Na venda, o ganho é a diferença entre esse custo e o valor de venda, e o contador confere o valor que consta na partilha.
Fontes
Publicado em . Leis lidas em 18 de outubro de 2026, no texto do Planalto. A conta desta página foi refeita por código na mesma data, com as premissas declaradas na seção da conta.
A isenção dos 180 dias e os fatores FR1 e FR2 valem, pela lei, para pessoa física residente no Brasil. A Receita Federal regula os detalhes do cálculo, e o seu contador confere o que entra no custo e a contagem dos meses.
- Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, arts. 16, 18 e 21: custo de aquisição, percentual de redução e venda a prazo.
- Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, art. 21, com as alíquotas da Lei nº 13.259, de 16 de março de 2016.
- Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, art. 23: isenção do único imóvel.
- Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, arts. 39 e 40: isenção do reinvestimento e fatores de redução.
- Lei nº 9.532, de 10 de dezembro de 1997, art. 23: valor dos bens recebidos por herança ou doação em adiantamento da legítima.
- Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, arts. 6º e 8º: atualização do valor de imóveis.
- Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025, que tirou os ganhos de capital da base da tributação mínima.
Antes da escritura, o plano.
Conte o imóvel que pretende vender, o que pensa fazer com o dinheiro e os seus objetivos. A Sessão Estratégica Financeira é a conversa que decide se faz sentido seguir com um plano, e onde a venda entra nele.
Aplicação sujeita à análise de perfil. O formulário é o primeiro passo, não uma contratação.