Usufruto: quem é dono, quem usa e até quando.
Usufruto é o direito real de usar um bem que pertence a outra pessoa e de receber os frutos dele, como os aluguéis, enquanto durar o usufruto. O dono fica com a nua-propriedade e pode vendê-la, mas o usufruto segue até acabar nos casos da lei, como a morte, o prazo ou a renúncia.
- Natureza
- Direito real sobre bem alheioRegra
- Imóvel
- Nasce com o registroRegra
- Duração
- Vitalício ou com prazoContrato
- Vender o usufruto
- Não podeRegra
- ITCMD em SP
- 1/3 do valor na instituiçãoRegra
- Instrumento
- O que cabe na sua famíliaVocê
Regra: Código Civil, arts. 1.225, 1.391, 1.393 e 1.410, e Lei paulista 10.705/2000, art. 9º, § 2º. A base é o valor de mercado (Lei Complementar 227/2026, art. 152); as frações e a alíquota são da lei de cada estado.
A propriedade dividida em duas partes.
O dono de um bem pode usar, gozar e dispor dele (Código Civil, art. 1.228). No usufruto, o uso e os frutos passam a outra pessoa, o usufrutuário, e o dono fica com a nua-propriedade: continua dono, mas sem usar o bem nem receber os frutos enquanto o usufruto durar. O usufruto está na lista dos direitos reais do Código Civil (art. 1.225, IV).
Um ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro ou parte dele, alcançando no todo ou em parte os frutos e as utilidades (art. 1.390). Salvo disposição em contrário, alcança também os acessórios do bem (art. 1.392).
O usufrutuário usa, administra e recebe os frutos. O nu-proprietário é o dono, com a nua-propriedade. Quando o usufruto acaba, a propriedade volta a ser plena nas mãos do dono.
O usufruto de imóvel, quando não resulta de usucapião, se constitui pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7). Pode nascer de doação, de contrato ou de testamento. O usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores vem da lei, enquanto durar o poder familiar, e fica fora desse registro (art. 1.689, I; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7).
Pelo tempo que o título fixar, ou pela vida do usufrutuário, quando não há prazo: é o usufruto vitalício. Em favor de empresa, acaba com a extinção dela ou, se ela continuar, em trinta anos (art. 1.410, III).
Código Civil, arts. 1.225, IV, 1.228, 1.390 a 1.392, 1.410 e 1.689; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7
Vitalício ou com prazo
Vitalício. Dura enquanto o usufrutuário viver, porque a morte dele está entre as causas que extinguem o usufruto (art. 1.410, I). No testamento, o legado de usufruto sem prazo "entende-se deixado ao legatário por toda a sua vida" (art. 1.921).
Com prazo. Acaba "pelo termo de sua duração" (art. 1.410, II): uma data ou um número de anos fixados no título. Se o usufrutuário morrer antes do prazo, o usufruto acaba antes (art. 1.410, I).
Uso e habitação são outra coisa. No uso, a pessoa usa o bem e tira os frutos só na medida das necessidades dela e da família (art. 1.412). Na habitação, só mora, sem alugar nem emprestar (art. 1.414).
O usufruto aparece no planejamento sucessório quando os pais doam a nua-propriedade aos filhos e reservam para si o usufruto. Quando esse caminho cabe e o que ele muda na herança estão em planejamento sucessório.
O que o usufrutuário pode, e o que não pode.
"O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos" (Código Civil, art. 1.394). Em troca, cuida do bem e paga o que vem do uso dele. As regras abaixo valem quando o título não diz outra coisa.
Pode usar o imóvel em pessoa ou arrendá-lo, mas não mudar a destinação econômica dele sem autorização expressa do dono (art. 1.399). Os aluguéis são frutos civis e cabem a ele enquanto durar o usufruto (art. 1.394); os vencidos na data em que o usufruto começa são do dono, e os vencidos na data em que ele termina, do usufrutuário (art. 1.398).
O usufruto em si não se vende, mas o exercício dele pode ser cedido, de graça ou por pagamento (art. 1.393). Quem recebe a cessão usa o bem; o usufruto continua preso à pessoa do usufrutuário.
"Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso" (art. 1.393). O imóvel não é do usufrutuário, e aliená-lo é uma das culpas que extinguem o usufruto (art. 1.410, VII).
Paga as despesas ordinárias de conservação e os tributos devidos pela posse ou pelo rendimento do bem (art. 1.403), e o seguro, se o bem estiver segurado (art. 1.407). As reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico são do dono, e o usufrutuário paga a ele os juros do capital gasto nas necessárias à conservação ou que aumentem o rendimento (art. 1.404).
Antes de assumir, o usufrutuário faz, à sua custa, o inventário dos bens e dá caução, se o dono exigir (art. 1.400). O doador que reserva para si o usufruto do bem doado não é obrigado à caução (art. 1.400, parágrafo único).
O imóvel com usufruto pode ser vendido, e o usufruto acaba nos casos da lei.
Quem vende é o dono, e o que ele vende é o que tem: a nua-propriedade. O usufruto registrado só se extingue pelas causas do Código Civil, e a venda da nua-propriedade a outra pessoa não é uma delas; vendida ao próprio usufrutuário, a propriedade se consolida nele e o usufruto acaba (art. 1.410, VI). Para o imóvel sair livre, o usufruto precisa acabar antes, com o cancelamento do registro.
- O dono vende a nua-propriedade
O nu-proprietário mantém a faculdade de dispor do bem (art. 1.228). O comprador passa a ser o novo nu-proprietário, e o usufrutuário continua com o uso e os frutos até o fim do usufruto.
Código Civil, arts. 1.228 e 1.410 - Para vender livre, o usufruto acaba antes
O caminho é a renúncia do usufrutuário, uma das causas de extinção, com o cancelamento do usufruto averbado na matrícula do imóvel. Se a propriedade se consolida em quem não instituiu o usufruto, a renúncia fica fora da não incidência da Lei Complementar 227/2026 (art. 150, II); em São Paulo, quando o usufruto foi reservado pelo doador, o regulamento do ITCMD prevê o recolhimento sobre o valor do usufruto na consolidação, se não foi antecipado (Decreto 46.655/2002, art. 31, § 3º, no texto publicado pela Assembleia Legislativa), e a regra vigente se confirma com o advogado.
Código Civil, art. 1.410, I; Lei 6.015/1973, art. 167, II, 2; Lei Complementar 227/2026, art. 150, II - As causas de extinção
Renúncia ou morte do usufrutuário; fim do prazo; extinção da empresa usufrutuária, ou trinta anos; fim do motivo que originou o usufruto; destruição do bem, com as ressalvas do seguro e da indenização; consolidação, quando usufruto e propriedade se juntam na mesma pessoa; culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar o bem; e o não uso.
Código Civil, art. 1.410, I a VIII - Usufruto de duas ou mais pessoas
Quando um dos usufrutuários morre, a parte dele se extingue, salvo se o título disser expressamente que ela passa ao sobrevivente. É o chamado direito de acrescer, que precisa estar escrito.
Código Civil, art. 1.411
O Código não lista, entre as causas de extinção, a vontade do dono. Fora da renúncia, da morte e do prazo, o fim por culpa ou por não uso do usufrutuário depende de prova, e quem avalia o caminho é o advogado.
O ITCMD do usufruto num imóvel de R$ 900 mil, em São Paulo.
Premissas declaradas. Imóvel em São Paulo de R$ 900 mil a valor de mercado, todos com domicílio em São Paulo, sem isenção da lei paulista (art. 6º). Caso 1: a filha, dona do imóvel, institui de graça o usufruto vitalício para a mãe. Caso 2: os pais doam ao filho a nua-propriedade e reservam o usufruto para si. Alíquota de 4%, a da lei paulista lida hoje (art. 16).
| Critério | Caso 1: usufruto doado à mãe | Caso 2: nua-propriedade doada ao filho |
|---|---|---|
| O que se transmite | O usufruto, por ato não oneroso | A nua-propriedade, por doação |
| Base em São Paulo | 1/3 do valor do imóvel: R$ 300.000 | 2/3 do valor do imóvel: R$ 600.000 |
| ITCMD a 4% | R$ 12.000 | R$ 24.000, só a parte da nua-propriedade |
| Quem paga | A mãe, que recebe o usufruto | O filho, que recebe a nua-propriedade |
| Quando o usufruto acabar | Sem novo ITCMD: a propriedade plena volta à filha, que instituiu o usufruto | A não incidência do fim do usufruto não alcança o filho, que não instituiu o direito. Em São Paulo, o regulamento do ITCMD prevê o recolhimento sobre o valor do usufruto quando a propriedade se consolida no filho, ou o recolhimento sobre a propriedade inteira antes da escritura (Decreto 46.655/2002, art. 31, § 3º, no texto publicado pela Assembleia Legislativa); a regra vigente se confirma com o advogado |
Valores em reais. Conta refeita por código em 24 de outubro de 2026, com a Lei paulista 10.705/2000, o Decreto paulista 46.655/2002, a Lei Complementar 227/2026 e o Código Civil lidos na mesma data. Frações da base: Lei paulista 10.705/2000, art. 9º, § 2º, itens 3 e 4; fato gerador na instituição do usufruto: Lei Complementar 227/2026, art. 151, II, c; fim do usufruto sem imposto quando a propriedade volta ao instituidor: Lei Complementar 227/2026, art. 150, II, e Lei paulista, art. 6º, I, f. Os R$ 24.000 do caso 2 são só a parte da nua-propriedade, não o imposto inteiro da operação: a reserva do usufruto não aparece nesta conta como forma de pagar menos. O imposto da doação e da herança, com a conta de um inventário, está em ITCMD.
O que a conta mostra
Em São Paulo, a lei divide o valor do imóvel em duas partes para o imposto: um terço para o usufruto e dois terços para a nua-propriedade. Cada transmissão paga sobre a parte que transmite, e o contribuinte é quem recebe (Lei Complementar 227/2026, art. 157).
No caso 1, a mãe paga R$ 12 mil para usar o imóvel e receber os aluguéis enquanto viver, e o fim do usufruto não gera imposto, porque a propriedade volta a quem o instituiu.
No caso 2, os R$ 24 mil pagam só a nua-propriedade. Em São Paulo, o regulamento do ITCMD prevê ainda o recolhimento sobre o valor do usufruto quando a propriedade se consolida no filho, ou o recolhimento sobre a propriedade inteira antes da escritura (Decreto 46.655/2002, art. 31, § 3º, no texto publicado pela Assembleia Legislativa). A regra vigente se confirma com o advogado antes da escritura.
O que a conta não mostra
A avaliação. A base é o valor de mercado na data do ato (Lei paulista 10.705/2000, art. 9º, § 1º). Se o imóvel for avaliado em R$ 1,2 milhão, o imposto do caso 1 vai a R$ 16 mil e a parte da nua-propriedade do caso 2, a R$ 32 mil.
Outros estados. A Lei Complementar 227/2026 diz que a base é o valor de mercado do bem ou do direito transmitido (art. 152). As frações de um terço e dois terços são da lei paulista lida hoje; em outro estado, as frações, a alíquota e a cobrança no fim do usufruto que não volta ao instituidor seguem a lei local; a não incidência quando a propriedade volta ao instituidor vale em todos (art. 150, II).
A progressividade futura. Se São Paulo adotar faixas progressivas, a conta muda para as doações feitas depois da lei nova.
O que o usufruto não faz.
O usufruto organiza quem usa e quem é dono. Ele não decide sozinho a herança, não tira o imposto e não serve para afastar dívida.
Não é proteção contra credores
Doação feita por quem já está insolvente, ou que o leva à insolvência, pode ser anulada pelos credores quirografários que já o eram na data do ato, ainda que o devedor ignore a situação (Código Civil, art. 158, caput e § 2º). Usufruto montado para frustrar credor pode ser desfeito por esse caminho.
Não substitui o plano
Doação de pais a filhos adianta o que cabe a eles por herança e entra na colação, salvo se o doador a dispensar, no título ou em testamento, dentro da metade disponível (Código Civil, arts. 544, 2.005 e 2.006). Se o usufruto, a doação, o testamento ou a holding cabem na sua família é uma escolha feita com o advogado a partir do plano.
Este guia segue o Código Civil, a Lei 6.015/1973 e, no imposto, a Lei Complementar 227/2026 e a lei de São Paulo. Para outro estado, a parte do ITCMD muda.
Antes do usufruto, o mapa de quem usa e de quem é dono.
Sou Adriano Teles, Estrategista Financeiro, empresário, sócio da W1 e fundador do escritório W1 Brasília. Atuo no mercado financeiro desde 2008.
Meu trabalho no planejamento sucessório começa pelo mapa do patrimônio e pela conta: quem é dono de cada bem, quem usa e recebe os frutos, quanto de ITCMD a família pagaria hoje e em qual estado.
A escolha entre usufruto, doação, testamento ou holding é feita com o advogado a partir do plano, e a estruturação jurídica e contábil é feita por profissionais habilitados.
Dúvidas sobre usufruto.
As respostas seguem o Código Civil e, no imposto, a Lei Complementar 227/2026 e a Lei paulista 10.705/2000. Em outro estado, a parte do ITCMD segue a lei local.
O que é usufruto?
É o direito real de usar um bem de outra pessoa e de receber os frutos dele, como aluguéis (Código Civil, arts. 1.225, IV, e 1.394). O dono fica com a nua-propriedade, e o usufrutuário tem a posse, o uso, a administração e os frutos enquanto o usufruto durar.
O que é usufruto vitalício?
É o usufruto que dura enquanto o usufrutuário viver, porque a morte dele extingue o direito (Código Civil, art. 1.410, I). No testamento, o legado de usufruto sem prazo vale por toda a vida do legatário (art. 1.921). Com prazo no título, acaba no fim do prazo (art. 1.410, II).
O que o usufrutuário pode fazer?
Morar no imóvel, alugá-lo e receber os aluguéis, sem mudar a destinação econômica sem autorização expressa do dono (Código Civil, arts. 1.394 e 1.399). Pode ceder o exercício do usufruto, de graça ou por pagamento (art. 1.393). Paga as despesas ordinárias e os tributos do uso (art. 1.403).
Imóvel com usufruto pode ser vendido?
O dono pode vender a nua-propriedade, porque mantém a faculdade de dispor do bem (Código Civil, art. 1.228), e o comprador a recebe com o usufruto registrado, que só acaba pelas causas do art. 1.410. Para vender o imóvel livre, o usufruto precisa acabar antes, em geral pela renúncia do usufrutuário (art. 1.410, I).
O usufrutuário pode vender o imóvel?
Não. O imóvel é do nu-proprietário, e o usufruto não se transfere por alienação; o que se pode ceder é o exercício dele (Código Civil, art. 1.393). Alienar o bem é uma das culpas que extinguem o usufruto (art. 1.410, VII).
Usufruto vitalício pode ser revogado ou cancelado?
Não pela vontade do dono, que não está entre as causas de extinção do Código Civil, art. 1.410: renúncia ou morte do usufrutuário, fim do prazo, destruição do bem, consolidação, culpa do usufrutuário e não uso, entre outras. Quando o usufruto foi dado em doação, a doação pode ser revogada por ingratidão do donatário ou por inexecução do encargo, nos casos da lei (arts. 555 e 557). Extinto o usufruto, o cancelamento é averbado na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 2).
O que é direito de acrescer no usufruto?
Quando o usufruto é de duas ou mais pessoas, a parte de quem morre se extingue, salvo se o título disser expressamente que ela passa ao sobrevivente (Código Civil, art. 1.411). Com essa cláusula, quem fica recebe a parte de quem morreu. No legado conjunto de usufruto, a parte de quem faltar acresce aos outros (art. 1.946).
Usufruto paga ITCMD?
Paga na instituição gratuita: o fato gerador é a data em que o usufruto é instituído (Lei Complementar 227/2026, art. 151, II, c). Em São Paulo, a base é um terço do valor do bem, e a nua-propriedade doada paga sobre dois terços (Lei 10.705/2000, art. 9º, § 2º). O fim do usufruto não paga quando a propriedade volta ao instituidor (Lei Complementar 227/2026, art. 150, II). Com usufruto reservado pelo doador, os dois terços não são o imposto inteiro: em São Paulo, o regulamento prevê também o recolhimento sobre o usufruto quando a propriedade se consolida no donatário, ou sobre a propriedade inteira antes da escritura (Decreto 46.655/2002, art. 31, § 3º). A conta de um imóvel de R$ 900 mil está na seção da conta, e o imposto em geral em ITCMD.
Como funciona o imóvel em nome dos filhos com usufruto dos pais?
Os pais doam a nua-propriedade aos filhos e reservam para si o usufruto: os filhos passam a ser donos, e os pais continuam usando o imóvel e recebendo os frutos enquanto o usufruto durar. A doação adianta o que cabe aos filhos por herança, salvo dispensa da colação dentro da metade disponível (Código Civil, arts. 544 e 2.005), e o doador que reserva o usufruto não precisa dar caução (art. 1.400, parágrafo único). Quando esse caminho cabe está em planejamento sucessório.
Fontes
Publicado em . Textos legais lidos em 24 de outubro de 2026: o Código Civil, a Lei 6.015/1973 e a Lei Complementar 227/2026 no Planalto, e a Lei paulista 10.705/2000 e o Decreto paulista 46.655/2002 nos textos publicados pela Assembleia Legislativa de São Paulo. A conta desta página foi refeita por código na mesma data, com as premissas declaradas na seção da conta.
As regras do usufruto são do Código Civil e valem no país inteiro. O ITCMD segue a Lei Complementar 227/2026 nas regras gerais e a lei de cada estado nas frações da base, na alíquota e nas isenções; a lei paulista entra nesta página como exemplo de um estado.
- Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, arts. 158, 544, 555, 557, 1.225, 1.228, 1.390 a 1.414, 1.689, 1.921, 1.946, 2.005 e 2.006, sobre o usufruto, o uso, a habitação, a doação, a colação e a fraude contra credores.
- Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, Lei de Registros Públicos, art. 167, I, 7, e II, 2, sobre o registro do usufruto e o cancelamento dos direitos reais.
- Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, arts. 150, II, 151, II, c, 152 e 157, sobre o ITCMD na instituição e na extinção do usufruto, a base e o contribuinte.
- Lei paulista nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000, arts. 6º, I, f, 9º, §§ 1º e 2º, e 16, sobre a isenção na extinção do usufruto, a base do usufruto e da nua-propriedade e a alíquota em São Paulo.
- Decreto paulista nº 46.655, de 1º de abril de 2002, Regulamento do ITCMD, art. 31, II, c, e § 3º, sobre o recolhimento do imposto na doação com reserva de usufruto, no texto publicado pela Assembleia Legislativa, sem marcas de alteração; a redação vigente se confirma com o advogado.
Antes do usufruto, a conta de cada caminho.
Conte quais bens você tem, em quais estados estão e quem é a sua família. O planejamento mostra quem fica com o uso, quem fica com a propriedade e quanto de ITCMD cada caminho custaria hoje.
O formulário é o primeiro passo, não uma contratação.