Holding imobiliária: primeiro a conta, depois a empresa.
Holding imobiliária é uma empresa que recebe os imóveis da família como capital e passa a receber os aluguéis, com tributação de empresa. Em 2026, nas premissas desta página, o aluguel paga perto de 24% a 26% na pessoa física e de 11% a 19% na holding, somada a tributação mínima do sócio.
- Aluguel na pessoa física
- Tabela progressiva, até 27,5%Regra
- Aluguel na holding
- Base de 32% para IRPJ e CSLL, mais PIS e CofinsRegra
- Dividendos acima de R$ 50 mil no mês
- Retenção de 10% na fonteRegra
- Abrir e manter a empresa
- Contador, registros e, conforme o município, ITBIVocê
Lei 9.249/1995, arts. 3º, 15 e 20; Lei 9.250/1995, art. 6º-A
Os imóveis entram no capital, e o aluguel passa a ser da empresa.
Na holding imobiliária, a família transfere imóveis para uma empresa como capital, recebe quotas em troca, e a empresa passa a alugar em nome próprio. Cada passo tem uma regra de imposto.
O imóvel pode entrar pelo valor da declaração de bens, sem ganho a tributar, ou pelo valor de mercado, e a diferença paga imposto como ganho de capital.
A Constituição afasta o imposto municipal na integralização de capital, mas abre exceção quando a atividade preponderante da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. O STF está julgando se essa exceção vale para a integralização (Tema 1.348).
No lucro presumido, a base do IRPJ e da CSLL é 32% da receita de locação. Sobre ela incidem IRPJ de 15%, adicional de 10% no que passar de R$ 20 mil por mês e CSLL de 9%. Na parcela da receita que passa de R$ 5 milhões no ano, o percentual de presunção tem acréscimo de 10%. Sobre a receita, PIS de 0,65% e Cofins de 3%.
Desde 2026, a empresa retém 10% sobre o total pago quando os dividendos à mesma pessoa física passam de R$ 50 mil no mês, e quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano entra na tributação mínima anual.
Os herdeiros recebem quotas, por doação em vida ou no inventário, com ITCMD pela lei do estado. Regras de gestão e de saída ficam no contrato social.
Lei 9.249/1995, arts. 3º, 15, 20 e 23; Lei 7.689/1988, art. 3º, III; Lei Complementar 224/2025, art. 4º, § 5º; Constituição, art. 156, § 2º, I; Lei 9.715/1998, art. 8º, I; Lei 9.718/1998, arts. 2º, 3º e 8º; Lei 9.250/1995, arts. 6º-A e 16-A
O que muda para a família
A família deixa de ter imóveis e passa a ter quotas. Quem aluga, assina e recebe é a empresa, com contabilidade própria.
O imposto do aluguel muda de regra. Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva, até 27,5%. Na empresa do lucro presumido, os tributos da empresa incidem sobre a receita, e os dividendos acima de R$ 600 mil no ano entram na tributação mínima do sócio.
A estrutura tem custo fixo. Contador, registros e obrigações da empresa existem enquanto ela existir, com ou sem aluguel.
A holding como ferramenta de sucessão, com doação das quotas e cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e gestão, está em holding patrimonial e familiar.
Para fazenda e terra arrendada, com as regras do módulo rural na herança, veja holding rural.
Dois patamares de aluguel, na pessoa física e na holding.
Premissas declaradas: ano-calendário de 2026; o aluguel é a única renda da pessoa; nenhuma despesa deduzida do aluguel na pessoa física, com o desconto simplificado da declaração anual; holding no lucro presumido, com receita abaixo de R$ 5 milhões no ano e sem outras receitas, com escrituração contábil completa e todo o lucro contábil do ano distribuído como dividendo a um único sócio, em parcelas iguais por mês; sem o redutor da tributação mínima, porque a soma das alíquotas efetivas fica abaixo de 34%; IBS e CBS de 2026 fora da conta. Tabela anual do imposto de renda do exercício 2027.
| Critério | A: pessoa física, R$ 40 mil por mês | A: holding, R$ 40 mil por mês | B: pessoa física, R$ 100 mil por mês | B: holding, R$ 100 mil por mês |
|---|---|---|---|---|
| Aluguel bruto no ano | R$ 480 mil | R$ 480 mil | R$ 1,2 milhão | R$ 1,2 milhão |
| Imposto de renda do aluguel na pessoa física | R$ 116.244 | Não se aplica | R$ 314.244 | Não se aplica |
| IRPJ e adicional da holding | Não se aplica | R$ 23.040 | Não se aplica | R$ 72.000 |
| CSLL da holding | Não se aplica | R$ 13.824 | Não se aplica | R$ 34.560 |
| PIS e Cofins da holding | Não se aplica | R$ 17.520 | Não se aplica | R$ 43.800 |
| Dividendo por mês ao sócio | Não se aplica | R$ 35.468 | Não se aplica | R$ 87.470 |
| Retenção de 10% sobre os dividendos no ano | Não se aplica | Zero: abaixo de R$ 50 mil por mês | Não se aplica | R$ 104.964, antecipação do mínimo |
| Tributação mínima anual da pessoa física | Zero: abaixo de R$ 600 mil no ano | Zero: abaixo de R$ 600 mil no ano | Zero: a tabela já passa do mínimo | R$ 78.660, alíquota de 7,49% |
| Total de imposto no ano | R$ 116.244 | R$ 54.384 | R$ 314.244 | R$ 229.020 |
| Total em percentual do aluguel | 24,2% | 11,3% | 26,2% | 19,1% |
Valores em reais do ano-calendário de 2026, antes do custo de abrir e manter a holding. Conta refeita por código em 19 de outubro de 2026, com as premissas acima. No caso B, a holding paga R$ 150.360 de tributos, distribui R$ 1.049.640 e a pessoa física fica com a tributação mínima de R$ 78.660; os R$ 26.304 retidos a mais são compensados no ajuste anual e, sem outro imposto a pagar, viram restituição. Em 2026, a lei dispensa o recolhimento do IBS e da CBS de quem cumpre as obrigações acessórias. A diferença entre as colunas, nas premissas desta página, é de R$ 61.860 no caso A e de R$ 85.224 no caso B.
O que a conta mostra
Na pessoa física, o aluguel paga perto de 24% a 26% de imposto, porque quase toda a renda cai na faixa de 27,5%. Na holding, os tributos sobre a receita ficam perto de 11% a 13%. No caso B, a distribuição passa de R$ 600 mil no ano e a tributação mínima soma 7,49% sobre os dividendos.
O que a conta não mostra
O custo da empresa. Honorários de constituição, registro dos imóveis, contabilidade mensal e obrigações acessórias saem da diferença de cada ano.
As despesas do aluguel. Despesas que a lei deixa deduzir do aluguel na pessoa física reduzem o imposto dela; no lucro presumido, a base é a receita.
A venda dos imóveis. Na empresa, a venda tem tributação própria, diferente do ganho de capital da pessoa física. Veja ganho de capital na venda de imóvel.
A reforma do consumo muda a conta, dos dois lados.
A conta acima vale para 2026. Em 2026, o IBS e a CBS correm em teste, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. A partir de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins; em 2027 e 2028 o IBS é cobrado a 0,1% e depois sobe na transição. A holding imobiliária não acaba, mas precisa de conta nova.
As alíquotas do IBS e da CBS sobre locação de imóveis ficam reduzidas em 70%. O valor final depende das alíquotas que forem fixadas e dos créditos da empresa.
A pessoa física passa a contribuir sobre aluguel quando, no ano anterior, a receita com locação passa de R$ 240 mil e envolve mais de três imóveis distintos, ou já no próprio ano, quando a receita de locação passa de R$ 288 mil.
Com muitos imóveis, aluguel na faixa de 27,5% e sucessão a organizar, a comparação pode favorecer a holding, mesmo com os custos fixos. É conta de caso a caso.
Com um ou dois imóveis, o custo de manter a empresa pode consumir a diferença, e o ITBI e o imposto de renda na entrada podem pesar mais do que o ganho.
Holding organiza o patrimônio, não esconde patrimônio de credor: a personalidade jurídica pode ser desconsiderada em caso de abuso, e transferir bens para fugir de dívida pode ser desfeito (Código Civil, arts. 50 e 158 a 165). Mais em holding patrimonial e familiar.
Imposto na distribuição de lucros, em detalhe: veja tributação de dividendos em 2026.
Se a holding só participa de outras empresas ou também aluga imóveis, a diferença no contrato e no imposto está em holding pura ou mista.
A holding é uma decisão do plano, não do imposto.
Sou Adriano Teles, Estrategista Financeiro, empresário, sócio da W1 e fundador do escritório W1 Brasília. Atuo no mercado financeiro desde 2008.
Meu trabalho é o plano: patrimônio, renda, sucessão e caixa olhados em conjunto, com a conta de cada decisão. A estruturação jurídica e contábil da holding é feita por profissionais habilitados; o plano mostra se a estrutura faz sentido para a sua família, e em que ordem.
O que as famílias perguntam sobre holding imobiliária.
Respostas com a regra de cada uma. A estruturação do seu caso é do advogado e do contador.
O que é uma holding imobiliária?
É uma empresa criada para ser dona de imóveis. A família integraliza os imóveis no capital, recebe quotas, e a empresa passa a alugar, administrar e, se for o caso, vender os imóveis em nome próprio.
Holding imobiliária paga menos imposto sobre aluguel?
Pode pagar. Nas premissas desta página, em 2026, o aluguel de R$ 40 mil por mês paga R$ 116.244 por ano na pessoa física e R$ 54.384 na holding do lucro presumido, antes dos custos da empresa. A conta muda com as despesas do aluguel, o valor distribuído e a reforma a partir de 2027.
A holding imobiliária acabou com a reforma tributária?
Não acabou, mas a conta muda. A partir de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins, e na locação de imóveis as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 70%. A pessoa física que, no ano anterior, teve receita de aluguel acima de R$ 240 mil com mais de três imóveis distintos, ou que passa de R$ 288 mil de aluguel no próprio ano, também passa a contribuir.
Paga ITBI para colocar imóveis na holding?
A Constituição afasta o ITBI na integralização de capital, mas abre exceção quando a atividade preponderante da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. O STF está julgando se essa exceção vale para a integralização (Tema 1.348). Quem cobra é o município, pela lei local.
Quanto custa abrir uma holding imobiliária?
Somam honorários de advogado e contador, registro na junta comercial e no cartório de imóveis, o ITBI quando o município cobra e o imposto de renda se os imóveis entrarem pelo valor de mercado. Depois, a contabilidade da empresa enquanto ela existir. O valor depende do número de imóveis, do município e dos profissionais.
Vale a pena holding imobiliária para poucos imóveis?
Com um ou dois imóveis e aluguel baixo, o custo fixo da empresa pode consumir a diferença de imposto. A comparação tende a mudar com vários imóveis, aluguel na faixa de 27,5% e sucessão a organizar. É conta de caso a caso.
Holding imobiliária protege os imóveis de dívidas?
Não. A empresa tem patrimônio próprio, mas o juiz pode desconsiderar a personalidade jurídica em caso de abuso, e a transferência de bens para fugir de credor pode ser desfeita (Código Civil, arts. 50 e 158 a 165).
Como a holding imobiliária ajuda na sucessão?
Os herdeiros recebem quotas, por doação em vida ou no inventário, em vez de frações de cada imóvel, e o contrato social define gestão, voto e saída. O ITCMD segue a lei do estado. Veja planejamento sucessório.
Fontes
Publicado em . Leis, Constituição e tabela da Receita Federal lidas em 19 de outubro de 2026. A conta desta página foi refeita por código na mesma data, com as premissas declaradas na seção da conta.
A conta vale para o ano-calendário de 2026. A partir de 2027, a substituição do PIS e da Cofins pela CBS e a entrada do aluguel no IBS e na CBS mudam os tributos da holding e, em alguns casos, os da pessoa física, com alíquotas que ainda dependem de fixação.
- Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, arts. 3º, 15, 20 e 23: alíquotas do IRPJ, percentuais do lucro presumido e entrega de bens ao capital.
- Lei nº 7.689, de 15 de dezembro de 1988, art. 3º, III: alíquota da CSLL, e Lei Complementar nº 224, de 2025, art. 4º, § 5º: acréscimo da presunção sobre a receita acima de R$ 5 milhões.
- Lei nº 9.715, de 25 de novembro de 1998, art. 8º, I, e Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, arts. 2º, 3º e 8º: base e alíquotas do PIS e da Cofins cumulativos.
- Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, arts. 6º-A e 16-A, incluídos pela Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025: retenção sobre dividendos e tributação mínima anual.
- Tributação de 2026, da Receita Federal, com a tabela anual do imposto de renda da pessoa física.
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251, 261, 343, 344, 346 e 348: IBS e CBS sobre operações com imóveis e alíquotas de 2026 a 2028.
- Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, ADCT, arts. 126 e 127: CBS a partir de 2027, extinção do PIS e da Cofins e IBS de 2027 e 2028.
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I, e Código Civil, arts. 50 e 158 a 165.
Antes de abrir a empresa, a conta da sua família.
Conte quantos imóveis são, quanto rendem e quem vai herdar. A avaliação mostra se a holding imobiliária faz sentido no seu caso, e o que vem antes dela.
O formulário é o primeiro passo, não uma contratação. A estruturação jurídica e contábil é feita por profissionais habilitados.