Imposto sobre aluguel: o mês paga, o ano acerta.
O imposto sobre aluguel é o imposto de renda da pessoa física: aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão mensal, e o pago por empresa tem retenção na fonte. Os dois seguem a tabela progressiva mensal vigente em 2026, com IPTU e condomínio pagos por você fora da base. Na declaração, o aluguel soma com a renda do ano.
- Inquilino pessoa física
- Carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinteRegra
- Inquilino empresa
- Imposto retido na fonte pela empresaRegra
- Tabela
- Progressiva mensal, de zero a 27,5%Regra
- Fora da base
- IPTU, condomínio e cobrança pagos por vocêRegra
- Na declaração
- Soma com a renda do ano, imposto pago abatidoRegra
- Quem paga IPTU e condomínio
- O que o contrato de locação disserContrato
Regra: Decreto 9.580/2018, arts. 42, 118, 120, 123 e 688; Lei 11.482/2007, art. 1º, XII. Contrato: o que a locação diz sobre as despesas.
Quem paga o aluguel decide como o imposto sai.
O Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018) diz no art. 41 que são tributáveis os rendimentos da locação de imóveis. O imposto é o mesmo nos dois caminhos, a tabela progressiva mensal. Muda quem recolhe: você, pelo carnê-leão, quando o inquilino é pessoa física; a empresa, na fonte, quando o inquilino é pessoa jurídica.
Você apura o carnê-leão todo mês e paga quando a base passa da faixa de alíquota zero. O art. 118, IV, sujeita ao pagamento mensal "os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoas físicas", e o art. 123 manda pagar até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
A empresa retém o imposto na fonte, pela mesma tabela progressiva, ao pagar o aluguel a você (art. 688). Você não recolhe carnê-leão sobre esse valor.
A imobiliária recebe e repassa, mas quem paga continua sendo o inquilino. Inquilino pessoa física leva ao carnê-leão; inquilino empresa leva à retenção. A taxa de administração entra como despesa de cobrança, fora da base (art. 42, III).
O aluguel do ano soma com os outros rendimentos tributáveis, e o imposto pago no mês, no carnê-leão ou na fonte, é abatido do imposto apurado (art. 120).
Decreto 9.580/2018, arts. 41, 42, 118, 120, 123 e 688
Três leituras que a pressa pula
Carnê-leão é mensal. Deixar para a declaração não substitui o recolhimento do mês: a obrigação é de pagamento mensal, e cada mês tem o seu vencimento.
Multa e juros do inquilino também são aluguel. Juros de mora, multa por rescisão e atualização pelo atraso entram no valor recebido (art. 41, § 2º).
Recibo é obrigação do locador. O art. 43 exige recibo ou documento equivalente emitido pelo locador ou pelo administrador do bem; o parágrafo único deixa ao Ministro da Fazenda definir os equivalentes e a dispensa.
O aluguel como parte da renda que vem do patrimônio, ao lado de juros e dividendos, está em renda passiva.
Três aluguéis, o carnê-leão do mês e o acerto do ano.
Premissas declaradas: aluguel recebido de inquilino pessoa física, sem dependentes, sem pensão alimentícia e sem outras deduções; base do mês com o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 (Lei 9.250/1995, art. 4º, § 2º); faixa da redução medida sobre o aluguel depois das despesas que, pelo art. 42 do Decreto 9.580/2018, "Não serão computados no rendimento bruto"; despesas de IPTU e condomínio de 10% do aluguel como hipótese; no acerto do ano, salário com imposto na fonte que já põe a pessoa na faixa de 27,5% da tabela anual e rendimentos tributáveis do ano acima de R$ 88.200 sem contar o aluguel, sem a redução anual da Lei 15.270/2025 (Lei 9.250/1995, art. 11-A), deduções do ano iguais com ou sem o aluguel e doze meses iguais. Tabela e redução lidas em 26 de outubro de 2026.
| Critério | Aluguel de R$ 3 mil | Aluguel de R$ 6 mil | Aluguel de R$ 10 mil |
|---|---|---|---|
| Desconto simplificado mensal | R$ 607,20 | R$ 607,20 | R$ 607,20 |
| Base de cálculo | R$ 2.392,80 | R$ 5.392,80 | R$ 9.392,80 |
| Imposto pela tabela | R$ 0,00 | R$ 574,29 | R$ 1.674,29 |
| Redução da Lei 15.270/2025 | Nenhuma | R$ 179,75 | Nenhuma |
| Carnê-leão do mês | R$ 0,00 | R$ 394,54 | R$ 1.674,29 |
| Alíquota efetiva sobre o aluguel | 0,0% | 6,6% | 16,7% |
| Carnê-leão do mês com 10% de IPTU e condomínio pagos por você (hipótese) | R$ 0,00 | R$ 149,65 | R$ 1.399,29 |
| Alíquota efetiva com essas despesas | 0,0% | 2,5% | 14,0% |
| Com salário na faixa de 27,5%: imposto do ano sobre o aluguel | R$ 9.900,00 | R$ 19.800,00 | R$ 33.000,00 |
| Carnê-leão pago nos doze meses | R$ 0,00 | R$ 4.734,48 | R$ 20.091,48 |
| Diferença a pagar na declaração | R$ 9.900,00 | R$ 15.065,52 | R$ 12.908,52 |
Valores em reais, conta refeita por código em 26 de outubro de 2026 com a tabela progressiva mensal da Lei 11.482/2007, art. 1º, XII, e a redução do art. 3º-A da Lei 9.250/1995, que vale para os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal. As linhas do mês valem sem outra renda no carnê-leão; a tabela incide sobre a soma do que você recebe de pessoas físicas no mês, então dois inquilinos somam numa base só. As três últimas linhas são o acerto do ano para quem já tem salário na faixa de 27,5%: a tabela anual é a soma das tabelas mensais (Lei 11.482/2007, art. 1º, parágrafo único), e o aluguel inteiro cai nessa faixa. Sem outra renda, a declaração refaz a conta com a tabela anual e a redução anual, e o resultado pode ser imposto a pagar ou a restituir: a redução está explicada em isenção do IR até R$ 5 mil.
O que a conta mostra
Com R$ 3.000 de aluguel e nenhuma outra renda no carnê-leão, a base fica abaixo de R$ 2.428,80, a faixa de alíquota zero, e o imposto do mês é zero. Em R$ 6.000, a redução da Lei 15.270/2025 corta R$ 179,75. Em R$ 10.000, acima de R$ 7.350, não há redução.
Quem tem salário na faixa de 27,5% paga no carnê-leão só a parte do aluguel e acerta o resto na declaração: o mês olha só o aluguel, e o ano soma tudo. Com R$ 6.000 de aluguel, a diferença no ajuste chega a R$ 15.065,52 nas premissas desta página.
O que a conta ignora
Dependentes, pensão e previdência oficial. A soma dessas deduções entra no lugar do desconto simplificado quando for maior que ele (Lei 9.250/1995, art. 4º, § 2º).
Despesas reais do seu imóvel. A hipótese de 10% serve de exemplo. O IPTU e o condomínio que você paga, e a taxa da imobiliária, mudam a base.
A redução anual da Lei 15.270/2025. Quem tem até R$ 88.200 de rendimentos tributáveis no ano perde parte ou toda essa redução quando o aluguel entra na soma (Lei 9.250/1995, art. 11-A).
A declaração inteira. Desconto simplificado anual, deduções da completa e outros rendimentos mudam o acerto. A apuração do seu caso é com o contador.
Quatro despesas saem da base do aluguel.
O art. 42 do Regulamento lista o que não entra no rendimento bruto do aluguel de imóveis. A mesma lista vale quando a empresa retém na fonte (art. 689). Despesa que não está nela, como reforma ou pintura, não aparece no artigo.
O valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o imóvel que produz o aluguel, como o IPTU, quando você paga.
Quem subloca tira da base o aluguel que paga pelo imóvel sublocado.
As despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa de administração da imobiliária.
As despesas de condomínio. Se o contrato põe o condomínio no inquilino e ele paga direto, o valor não passa pelo seu aluguel e não há o que tirar.
Decreto 9.580/2018, art. 42, I a IV, e art. 689
Erros que aparecem na declaração
Somar o aluguel só no fim do ano. O carnê-leão do inquilino pessoa física é mensal (art. 118). Cada mês tem o seu vencimento, e o contador calcula o que ficou para trás.
Tirar da base o que a lei não lista. Reforma, mobília e seguro do imóvel não estão no art. 42.
Esquecer o imóvel emprestado. Imóvel cedido de graça gera rendimento tributável na declaração de 10% do valor venal ou do valor da guia do IPTU (art. 41, § 1º). A regra não alcança o prédio construído cedido de graça para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau (art. 35, VII, b).
Na venda do imóvel alugado, o imposto é outro, o ganho de capital: a conta está em ganho de capital na venda de imóvel.
A reforma alcança quem tem receita alta de aluguel.
A Lei Complementar 214/2025 criou o IBS e a CBS, os tributos da reforma sobre o consumo. O art. 251 diz quando a pessoa física que aluga imóveis vira contribuinte do regime regular, e o art. 261 reduz as alíquotas da locação. O imposto de renda do aluguel continua como está acima.
Locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel, quando no ano anterior a receita com essas operações passou de R$ 240.000 e elas tiveram por objeto mais de três imóveis distintos. As duas condições juntas (art. 251, § 1º, I).
Também vira contribuinte no próprio ano quem passa em 20% o limite de R$ 240.000 com aluguel (R$ 288.000 sobre o valor original, antes da atualização pelo IPCA do § 5º), pelo art. 251, § 2º, II. Quem aluga poucos imóveis e chega perto desse valor confirma a leitura com o contador.
Os R$ 240.000 são atualizados todo mês pelo IPCA desde a publicação da lei (art. 251, § 5º).
As alíquotas do IBS e da CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único).
Lei Complementar 214/2025, arts. 251, 261, 343, 346 e 348
O que isso quer dizer na prática
Até três imóveis alugados. Pelo § 1º, I, a pessoa física com até três imóveis alugados não entra pelo ano anterior, qualquer que seja a receita. Fica o ponto do § 2º, que pede a leitura do contador.
O ano de 2026. Em 2026, ano de teste, a lei fixa o IBS em 0,1% (art. 343) e a CBS em 0,9% (art. 346), e o art. 348 manda compensar o valor recolhido com PIS e Cofins devidos no mesmo período, com regra própria para quem não tem esses débitos; quem entra no regime regular confirma com o contador o efeito no seu caso.
A conta muda caso a caso. Quem entra no regime regular passa a apurar IBS e CBS além do imposto de renda, e o contador mede o efeito.
Aluguel na pessoa física ou numa holding, com o que pesa do outro lado (ganho de capital, ITBI e a contabilidade da empresa), está em holding imobiliária. A holding tem custos e riscos próprios, e a comparação é de caso a caso.
O imposto do aluguel é uma linha. O plano decide o resto.
Sou Adriano Teles, Estrategista Financeiro, empresário, sócio da W1 e fundador do escritório W1 Brasília. Atuo no mercado financeiro desde 2008.
Meu trabalho é o plano: fluxo de caixa, proteção, investimentos, previdência e sucessão olhados em conjunto, com a conta de cada decisão. Para quem vive de aluguel, ou quer viver, o plano mostra quanto sobra depois do imposto e para onde isso vai.
Não sou escritório de contabilidade nem de advocacia. O carnê-leão e a declaração são do seu contador; o plano usa esse número.
O que as pessoas perguntam sobre imposto sobre aluguel.
Respostas com o artigo de cada uma, na regra vigente em 26 de outubro de 2026. A sua apuração é do seu contador.
Quanto se paga de imposto sobre aluguel?
Depende do valor e da sua outra renda. Pela tabela progressiva mensal de 2026 (Lei 11.482/2007, art. 1º, XII), com o desconto simplificado mensal e sem outra renda no carnê-leão, R$ 3.000 de aluguel pagam zero, R$ 6.000 pagam R$ 394,54 e R$ 10.000 pagam R$ 1.674,29 por mês. Quem já tem salário na faixa de 27,5% e mais de R$ 88.200 de rendimentos tributáveis no ano, sem contar o aluguel, paga, somando carnê-leão e declaração, 27,5% sobre o aluguel nas premissas desta página. Regra lida em 26 de outubro de 2026.
Como calcular o imposto de renda sobre aluguel?
Do aluguel do mês, tire IPTU, taxas, condomínio e despesas de cobrança pagos por você (Decreto 9.580/2018, art. 42). Do resultado, tire as deduções do mês ou o desconto simplificado de R$ 607,20 (Lei 9.250/1995, art. 4º, § 2º). Aplique a tabela progressiva mensal e, até R$ 7.350 de rendimento, a redução do art. 3º-A da Lei 9.250/1995. A conta completa está na seção conta aberta. Regras lidas em 26 de outubro de 2026.
Aluguel entra no imposto de renda?
Entra. O art. 41 do Decreto 9.580/2018 diz que são tributáveis os rendimentos da locação de imóveis. Na declaração, o aluguel do ano soma com os outros rendimentos tributáveis, e o imposto pago no mês é abatido do imposto apurado (art. 120). Regra lida em 26 de outubro de 2026.
Como declarar aluguel no imposto de renda?
O aluguel recebido no ano entra como rendimento tributável, já sem as despesas do art. 42 do Decreto 9.580/2018, e o carnê-leão ou o imposto retido na fonte entra como imposto pago, abatido no ajuste (art. 120). O preenchimento no programa da Receita Federal é com o seu contador. Regra lida em 26 de outubro de 2026.
Carnê-leão de aluguel é obrigatório?
Para aluguel recebido de pessoa física, sim. O art. 118 do Decreto 9.580/2018 sujeita ao pagamento mensal "os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoas físicas", e o art. 123 fixa o vencimento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Se a base do mês cair na faixa de alíquota zero, não há imposto a pagar naquele mês. Regra lida em 26 de outubro de 2026.
O que pode deduzir do aluguel no imposto de renda?
Quatro itens, pelo art. 42 do Decreto 9.580/2018: impostos, taxas e emolumentos do imóvel, como o IPTU; o aluguel pago pelo imóvel sublocado; as despesas de cobrança ou recebimento, como a taxa da imobiliária; e as despesas de condomínio. Tudo isso quando pago por você. Reforma e mobília não estão na lista. Regra lida em 26 de outubro de 2026.
Inquilino empresa retém imposto sobre o aluguel?
Retém. O art. 688 do Decreto 9.580/2018 sujeita à incidência na fonte, pela tabela progressiva, os aluguéis pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas, com as mesmas despesas fora da base (art. 689). Sobre esse aluguel você não recolhe carnê-leão; ele entra na declaração com o imposto retido. Regra lida em 26 de outubro de 2026.
Vai ter imposto novo sobre aluguel com a reforma tributária?
Para quem fica abaixo dos limites do art. 251 da Lei Complementar 214/2025, não. A pessoa física vira contribuinte do IBS e da CBS na locação se, no ano anterior, a receita com locação passou de R$ 240.000 com mais de três imóveis distintos, ou se no próprio ano a receita de locação passa esse limite em 20% (art. 251, § 2º, II); o limite é atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º), e quem aluga poucos imóveis perto desse valor confirma a leitura com o contador. Para quem entra, as alíquotas da locação ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). Lei lida em 26 de outubro de 2026.
Fontes
Publicado em . Normas lidas no Planalto em 26 de outubro de 2026. A conta desta página foi refeita por código na mesma data, com as premissas declaradas na seção da conta.
Os valores desta página são os do texto das leis e do Regulamento do Imposto de Renda. Instruções normativas da Receita Federal e o programa do carnê-leão não foram lidos para esta página; o preenchimento é com o contador.
- Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018, Regulamento do Imposto sobre a Renda, arts. 41, 42, 43, 118, 120, 123, 688 e 689, lido em 26 de outubro de 2026.
- Lei nº 11.482, de 31 de maio de 2007, art. 1º, XII, com a tabela progressiva mensal a partir de maio de 2025, na redação da Lei 15.191/2025, e parágrafo único, lida em 26 de outubro de 2026.
- Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, arts. 3º-A e 11-A, incluídos pela Lei 15.270/2025, e art. 4º, § 2º, na redação da Lei 14.663/2023, lida em 26 de outubro de 2026.
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251, 261, 343, 346 e 348, lida em 26 de outubro de 2026.
O aluguel entra todo mês. O plano decide para onde ele vai.
Conte a sua renda, os seus imóveis e os seus objetivos. A Sessão Estratégica Financeira é a conversa que decide se faz sentido seguir com um plano, e onde o imposto do aluguel entra nele.
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