Doar um imóvel ao filho em vida adianta a herança
A doação de imóvel para filho em vida passa, em regra, por escritura pública, ITCMD e registro no cartório de imóveis, e a lei a trata como adiantamento da herança. Sem dispensa expressa, o filho confere o valor no inventário. Com dispensa, a doação fica fora da colação até o limite da parte disponível.
- Natureza
- Adiantamento da herançaRegra
- Forma
- Escritura pública acima de 30 salários mínimosRegra
- Dono
- O filho, a partir do registro no cartório de imóveisRegra
- Cônjuge de quem doa
- Autoriza, em regra, salvo na separação absolutaRegra
- Imposto em São Paulo
- ITCMD de 4% na lei paulista lida na data, recolhido antes da escrituraRegra
- Dispensa de colação
- Escrita na escritura ou no testamento, se quem doa decidirVocê
Regra: Código Civil, arts. 108, 544, 1.245, 1.647 e 2.006; Lei paulista nº 10.705/2000, arts. 7º, 16 e 18. Você: o que quem doa decide no ato.
A doação ao filho é um contrato, e a lei a trata como herança adiantada.
Doar é transferir um bem por liberalidade, sem preço. Quando quem doa é o pai ou a mãe e quem recebe é o filho, o Código Civil diz que a doação importa adiantamento do que cabe a ele por herança. O imóvel passa a ser do filho com o registro, não com a assinatura.
Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
A doação se faz por escritura pública ou instrumento particular, mas a escritura pública é essencial nos negócios que transferem direitos reais sobre imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
A propriedade se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto a escritura não é registrada, quem doou continua sendo havido como dono do imóvel.
Código Civil, arts. 108, 538, 541, 544 e 1.245
O caminho, na ordem
O mapa da família. Quais bens existem, de quem é cada um pelo regime de bens, quem são os herdeiros necessários e quanto da herança cabe a cada um hoje.
A autorização do cônjuge. Quem é casado não aliena imóvel nem doa bem comum sem autorização do outro cônjuge, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, incisos I e IV).
O imposto. O ITCMD é estadual. Em São Paulo, é recolhido antes da escritura (Lei 10.705/2000, art. 18).
A escritura e o registro. A escritura se lavra no tabelionato de notas e se registra no cartório de imóveis, onde o filho passa a constar como dono.
Como a doação se encaixa entre testamento, holding e seguro, e quanto custa cada caminho, está em planejamento sucessório.
Doar a um filho tem limite, e, sem dispensa, o valor volta à conta da herança.
Metade da herança pertence aos herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge. Sem dispensa, a doação ao filho volta à conta no inventário para igualar as legítimas. Com dispensa, ela fica fora da colação até o limite da parte disponível. Na doação a herdeiro necessário, a parte que exceder a legítima e mais a quota disponível se sujeita a redução.
São herdeiros necessários os descendentes, os ascendentes e o cônjuge, e a eles pertence, de pleno direito, a metade dos bens da herança. Havendo herdeiros necessários, o testador só pode dispor da outra metade.
É nula a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. Na doação a herdeiro necessário, sujeita-se a redução a parte que exceder a legítima e mais a quota disponível. O excesso se apura pelo valor que os bens doados tinham no momento da doação.
Os descendentes que concorrem à herança do pai ou da mãe são obrigados a conferir o valor das doações que receberam em vida, para igualar as legítimas, inclusive quando já não têm mais os bens doados.
Ficam fora da colação as doações que o doador determinar que saiam da parte disponível, sem excedê-la. A dispensa se dá no próprio título da doação ou em testamento.
É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Código Civil, arts. 548, 549, 1.789, 1.845, 1.846, 2.002, 2.003, 2.005, 2.006 e 2.007, § 3º
Doar a um filho só
Sem dispensa, é adiantamento. O filho que recebeu confere o valor no inventário, e a colação serve para igualar as legítimas dos descendentes e do cônjuge sobrevivente (art. 2.003).
Com dispensa, sai da parte disponível. A escritura ou o testamento diz que a doação sai da metade disponível, e ela fica fora da colação até o limite dessa metade.
A regra da venda é outra. A venda de pai para filho é anulável sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge (art. 496). Na doação, a proteção dos irmãos está na colação e na redução da parte que exceder a legítima e mais a quota disponível (art. 2.007, § 3º).
O que é legítima, quem herda e como o inventário divide os bens estão em quanto custa um inventário e em planejamento sucessório.
A escritura pode trazer condições, e a doação só se desfaz nos casos da lei.
Quem doa pode pôr cláusulas na escritura, como a reversão e a inalienabilidade, e quais cabem no caso se decide com o advogado. Desfazer a doação por arrependimento não está entre as hipóteses da lei; ela pode ser revogada por ingratidão do filho ou por inexecução de encargo, é nula se for de todos os bens sem reserva para o sustento de quem doa, e se reduz na parte que passar dos limites da lei.
O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.
A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. No testamento, essas cláusulas sobre bens da legítima dependem de justa causa declarada (art. 1.848), e se cabem na doação ao filho se decide com o advogado.
A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, nos casos da lei: atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave ou calúnia, ou recusa de alimentos de que o doador necessitava, podendo prestá-los. Vale também quando o ofendido é o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.
A revogação por ingratidão se pede em até um ano, contado de quando o doador soube do fato e de que o donatário foi o autor.
Código Civil, arts. 547, 555, 557, 558, 559, 1.848 e 1.911
O que a doação não faz
Não sai da conta da herança. Sem dispensa, o valor doado volta à colação no inventário (art. 2.002).
Não se desfaz por mudança de ideia. As hipóteses de revogação são as da lei, e a reversão só vale se estiver na escritura.
Não precisa ser tudo de uma vez. Reservar o usufruto, doar parte ou combinar com testamento são escolhas feitas com o advogado a partir do plano.
Quando os pais doam o imóvel e ficam com o direito de usar e receber o aluguel, a regra e o imposto estão em usufruto.
A doação paga ITCMD, pela lei do estado onde fica o imóvel.
O imposto sobre doação é dos estados e do Distrito Federal (Constituição, art. 155, inciso I), e o de imóvel cabe ao estado onde ele fica (art. 155, § 1º, inciso I). Desde a Emenda Constitucional nº 132/2023, o imposto é progressivo pelo valor da doação (art. 155, § 1º, inciso VI), nos termos da lei de cada estado; onde a lei estadual ainda não foi adaptada, vale a alíquota local vigente. A conta abaixo usa a lei paulista, no texto compilado lido na data, e uma base de exemplo; a base do seu caso segue as regras do imposto.
O imposto incide sobre a transmissão de qualquer bem ou direito havido por doação.
Na doação, o contribuinte é o donatário, quem recebe o bem. Se ele não residir nem for domiciliado no estado, o contribuinte é o doador.
O imposto é calculado aplicando-se a alíquota de 4% sobre o valor fixado para a base de cálculo.
Na doação, o imposto é recolhido antes da celebração do ato ou contrato correspondente.
Lei paulista nº 10.705/2000, arts. 2º, inciso II, 7º, inciso III e parágrafo único, 16 e 18
A conta, com uma base de exemplo
Premissa. Imóvel em São Paulo, filho residente no estado e base de cálculo de R$ 600.000, valor escolhido só para a conta.
ITCMD. 4% de R$ 600.000 são R$ 24.000, pagos pelo filho antes da escritura.
O que fica fora. Emolumentos do tabelionato e do registro, que seguem a tabela de cada estado, honorários de advogado, que são os do contrato, e outras regras do caso, que se confirmam com o advogado e o contador.
Quem paga, a base de cálculo, a progressividade e o imposto de outros estados estão em ITCMD.
A doação entra no plano antes da escritura.
Sou Adriano Teles, Estrategista Financeiro, empresário, sócio da W1 e fundador do escritório W1 Brasília. Atuo no mercado financeiro desde 2008.
Doar um imóvel a um filho mexe na herança de todos os filhos: quem fica com o quê, quanto imposto se paga agora e o que volta à conta no inventário. O plano começa pelo mapa do que existe e de quem são os herdeiros.
Escritura, registro e impostos ficam com profissionais habilitados, e a escolha do instrumento é feita com o advogado a partir do plano.
O que mais perguntam sobre doação de imóvel para filho.
Respostas curtas, com a norma de onde cada uma sai.
Como fazer a doação de imóvel para filho em vida?
Com o mapa da família feito, o cônjuge de quem doa autoriza, salvo no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, inciso I), o ITCMD é pago conforme a lei do estado onde fica o imóvel, e a escritura pública, essencial acima de trinta salários mínimos (art. 108), se lavra no tabelionato e se registra no cartório de imóveis. A propriedade passa ao filho com o registro (art. 1.245).
Precisa de escritura para doar imóvel ao filho?
Em regra, sim. A doação pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular (Código Civil, art. 541), mas a escritura pública é essencial para transferir imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (art. 108).
Quanto custa doar um imóvel para um filho?
O imposto é o ITCMD do estado onde fica o imóvel (Constituição, art. 155, § 1º, inciso I), progressivo pelo valor da doação desde a Emenda Constitucional nº 132/2023, nos termos da lei de cada estado (art. 155, § 1º, inciso VI). Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre a base de cálculo no texto compilado da Lei 10.705/2000 lido em 8 de novembro de 2026 (art. 16): numa base de R$ 600 mil, R$ 24 mil. Somam-se os emolumentos do tabelionato e do registro, pela tabela de cada estado, e os honorários do advogado, quando houver, que são os do contrato.
Quem paga o ITCMD na doação de imóvel?
Para imóvel em São Paulo, o contribuinte na doação é o donatário, quem recebe o bem, e, se ele não residir nem for domiciliado no estado, o doador (Lei 10.705/2000, art. 7º, inciso III e parágrafo único). O imposto é recolhido antes da escritura (art. 18). Em outros estados, vale a lei do estado onde fica o imóvel.
Pai pode doar imóvel para um dos filhos?
Pode, dentro do limite da lei. A doação a filho é adiantamento de herança (Código Civil, art. 544), e o filho confere o valor no inventário para igualar as legítimas (art. 2.002), salvo se a doação sair da parte disponível por dispensa expressa na escritura ou no testamento, sem excedê-la (arts. 2.005 e 2.006). Na doação a herdeiro necessário, a parte que exceder a legítima e mais a quota disponível se sujeita a redução (art. 2.007, § 3º).
Os outros filhos precisam concordar com a doação?
A exigência de consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge está na regra da venda de pai para filho (Código Civil, art. 496). Na doação, a proteção dos irmãos é a colação no inventário (art. 2.002) e a redução da parte que exceder a legítima e mais a quota disponível (art. 2.007, § 3º). A autorização do cônjuge de quem doa segue a regra do art. 1.647.
A doação de imóvel para filho pode ser desfeita?
Só nos casos da lei. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, nas hipóteses do Código Civil, arts. 557 e 558, com pedido em até um ano do conhecimento do fato (art. 559), ou por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora (arts. 555 e 562). É nula a doação de todos os bens sem reserva para a subsistência do doador (art. 548), e a parte que passar dos limites da lei se reduz (arts. 549 e 2.007). A reversão ao doador só vale se estiver na escritura (art. 547).
Fontes
Publicado em . Código Civil e Constituição lidos em 8 de novembro de 2026 no texto atualizado das normas, no portal da Câmara dos Deputados, e Lei paulista nº 10.705/2000 lida na mesma data no texto compilado, no portal da Assembleia Legislativa de São Paulo.
A base de R$ 600.000 é exemplo, não valor de imóvel. Emolumentos de cartório e honorários dependem da tabela de cada estado e do contrato de cada caso, e não entram nesta página como número.
- Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Código Civil, arts. 108, 496, 538, 541, 544, 547, 548, 549, 555, 557, 558, 559, 562, 1.245, 1.647, 1.789, 1.845, 1.846, 1.848, 1.911, 2.002, 2.003, 2.005, 2.006 e 2.007, § 3º.
- Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 155, inciso I e § 1º, incisos I e VI, este incluído pela Emenda Constitucional nº 132, de 2023.
- Lei paulista nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000, que institui o ITCMD em São Paulo, arts. 2º, inciso II, 7º, inciso III e parágrafo único, 16 e 18, no texto compilado com última atualização indicada pela Lei nº 16.050, de 15 de dezembro de 2015.
Antes da escritura, o mapa.
Conte que imóveis existem e quem são os herdeiros. O plano organiza o patrimônio e os custos da família, e as decisões da escritura e da partilha ficam com o advogado.
O formulário é o primeiro passo, não uma contratação.